Le bail commercial ne faisait quasiment aucunement l’objet de réglementation, et ce, jusqu’à la loi du 18 juin 2014, appelée loi Pinel. Cette loi Pinel concernant l’artisanat, les commerçants et les TPE apportent un cadre plus détaillé aux contrats de bail commercial.
Elle permet dorénavant une présence de distinctions dans le contrat de bail. Dans ce présent article, nous vous expliquons toutes les modalités prévues par la loi Pinel sur les baux commerciaux.
Loi Pinel : réaménagement de la durée et des coûts du bail commercial
Désormais, le locataire dispose toujours de la faculté de résiliation triennale du bail commercial. Il est aujourd’hui envisageable de faire une convention dérogatoire uniquement pour les contrats de location dont la durée est de plus de neuf ans, les baux de locaux aménagés pour un usage unique, les contrats de bail de location de locaux à destination exclusive de bureaux ainsi que les baux de locaux à usage d’entrepôt.
Une option de rupture précoce est disponible à tout instant en ce qui concerne la retraite ou le handicap et est élargie aux successeurs du locataire en cas de décès et à tout associé unique des EURL ou associé gérant majoritaire des SARL de moins de deux ans. La possibilité de faire évoluer le loyer est encadrée par un double dispositif :
- Dans le cadre d’une modification du loyer au moment du remplacement du bail commercial ;
- Lors d’une éventuelle modification des loyers à la date de la révision triennale.
Les indices ILC (indice des loyers commerciaux) ou ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) sont institués pour servir d’indices de comparaison pour le plafonnement du montant de la révision triennale. Pour les actuels contrats se référant à l’ICC, il appartiendra aux acteurs de remplacer l’un des deux indices au moment du prochain renouvellement.
En revanche, si, à titre d’exception à toute règle de limitation à l’indice, on applique le principe de la valeur de location, on prévoit un autre cadre.
La loi Pinel : pour un état des lieux et une meilleure répartition des charges du bail commercial
En effet, il est nécessaire que le bail commercial contienne un recensement précis ou détaillé des charges, des impôts et des redevances relatifs à la propriété louée. Par ailleurs, la répartition de ces taxes entre bailleur et locataire se doit d’être effectuée en tenant compte notamment de la surface gérée.
En outre, le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 parvenait à prévoir une liste de frais qui ne pourront, sous aucun prétexte, être imputés au locataire. Par ailleurs, depuis la mise en place de la loi Pinel, une obligation est faite au loueur de faire parvenir à son locataire un décompte précis des redevances, charges, taxes et impôts.
À la conclusion du bail commercial et ensuite tous les trois ans, une obligation est imposée au bailleur de communiquer au locataire un relevé des travaux à effectuer et à achever au titre des trois années écoulées, avec indication de leur coût. À noter que ces clauses sont en vigueur pour les conventions conclues ou renouvelées.